Radar Inmobiliario Nº47 (datos CABA) por Fabián Achával

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

·     Durante mayo de 2023 se concretaron 3.376 operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires; esto significó un aumento de 17,8% interanual y de 22,8% mensual. De esta forma, el acumulado de los primeros cinco  meses del año fue de 12.586 escrituras (+17,2% interanual) y mostró una sensible recuperación.

·     El nivel de actividad del sector se encuentra en máximos de esta “nueva normalidad” que se caracteriza por  ser economía con “cepo” cambiario; aun así, se encuentra operando casi a la mitad de su capacidad.

·     En mayo se realizaron sólo 134 actos con crédito hipotecario y su participación fue del 4% del total escriturado, por lo que siguen sin traccionar la actividad del sector. Esta cantidad mostró un aumento del 10,7 % a nivel mensual y del 35,4% interanual.

·     La oferta de inmuebles en CABA comenzó a disminuir, aunque se mantiene en niveles históricamente altos. Es importante monitorear de cerca esta evolución durante los próximos meses, para ver si la oferta se mantiene o continúa cayendo lentamente y, en este último caso, cuáles son los drivers de la caída (demanda, depuración de cartera o retiro precautorio de los propietarios).

·     Pese al ajuste en la oferta, en mayo sólo el 2,6% del stock de inmuebles logró ser vendido; hoy se requerirían aproximadamente 4 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, esto es, casi el doble del que se necesitaba en la etapa posterior a la instauración del “cepo” y más lejos aún de la etapa de créditos UVA (en la que el stock se vendía en menos de un año).

·     Los valores de publicación de los inmuebles ofertados siguen mostrando caídas interanuales. En junio, en ZonaProp se registró una baja del 5,5% interanual, mientras que en MercadoLibre fue del 5,7%. En la clasificación por segmento, los departamentos usados continuaron liderando la baja (-6,1% interanual), superando la de los inmuebles a estrenar (-4% i.a.) y la de las unidades de pozo (-4,3% i.a.). De esta forma, en junio persistió el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles: la diferencia entre los valores de los avisos nuevos y ya ofertados fue del -5,1% .

·     Durante el primer trimestre los precios de cierre subieron un 3,6% interanual: esta es la primera señal de que los precios estarían llegando a un piso. En el mismo sentido, el porcentaje de regateo se redujo en 1,6pp,situándose en 7,8% respeto del último valor de publicación. Es importante ser cautos con la lectura de esta suba, por tratarse de datos con fuerte componente estacional y aun heterogéneos en los barrios.

·     Respecto a las expectativas, en junio la predisposición a la compra de automóviles y casas en la Ciudad –medida por el ICC de la Universidad Di Tella- mostró una fuerte mejora con relación al mes previo (+39,5%), aunque frente al 2022 volvió a mostrarse en baja (-9,4%). Por otro lado, en mayo, el total de búsquedas en portales ascendió a 12,5 millones y mostró una suba del 8,9% interanual y del 8,3% mensual.

·     El panorama macroeconómico de Argentina continúa siendo frágil, dado que sigue el drenaje de divisas en el BCRA. No obstante ello, el uso de swap de monedas con China ha proporcionado cierto alivio para mantener la estabilidad cambiaria. El impacto en el mercado inmobiliario dependerá de las expectativas y la habilidad del gobierno para mantener la pax cambiaria durante el proceso electoral.