Radar Inmobiliario Nº46 (datos CABA) por Fabián Achával

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

•   Durante abril de 2023 se concretaron 2.750 operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires; esto significó un aumento de 7,1 % interanual y una baja de 4,3 % respecto de marzo. De esta forma, el acumulado de los primeros cuatro meses del año fue de 9.210 escrituras; esto marca un aumento interanual de 17 % y revela el mejor guarismo de los últimos 4 años. 

•  El nivel de actividad del sector volvió así a converger a máximos de una economía con “cepo” (“nueva normalidad”), pero aún se mantiene operando al 50% de su capacidad. 

•  Las hipotecas siguen sin traccionar: en abril sólo se realizaron 121  actos con crédito hipotecario y la participación fue del 4,4% del total escriturado. Este valor significó, a nivel mensual, un aumento del 9 % y de 5,2% interanual.

• La oferta se mantiene en niveles históricamente altos y la corrección que sufrió Zonaprop –que a nuestro juicio no tienen que ver con un repunte de la actividad- se detuvo. Con todo, el comportamiento de la oferta de inmuebles no es homogénea y hay que leerlo con atención para no realizar lecturas erróneas. En este sentido, resulta notorio que la caída se concentró principalmente en el sector de emprendimientos. 

• En abril sólo el 2,1% del stock de inmuebles logró ser vendido y se requerirían aproximadamente 4 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, esto es, casi el doble del que se necesitaba en la etapa posterior a la instauración del “cepo” y más lejos aún de la etapa de créditos UVA (en la que el stock se vendía en menos de un año). 

• Los valores de publicación de los inmuebles ofertados siguen mostrando caídas interanuales. En abril, en ZonaProp se presentó una baja de 6% interanual, mientras que en MercadoLibre fue del 7,3%. Además, en mayo, en la clasificación por segmento, los departamentos usados continuaron liderando la baja (-6,4% interanual), superando la de los inmuebles a estrenar (-4% i.a.) y la de las unidades de pozo (-5,1% i.a.).

• De esta forma, persiste el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles: en abril, la diferencia entre los valores de los avisos nuevos y ya ofertados fue de -5,6% (aunque  se incrementó 1,7 p.p. respecto al mes anterior). 

• Por el lado de las expectativas, en mayo la predisposición a la compra de automóviles y casas en la Ciudad –medida por el ICC de la Universidad Di Tella- mostró nuevamente un importante deterioro del 17,4% con relación al mes previo y de 36,2% frente a mayo de 2022. Así, este indicador se aproxima valores de las crisis más importantes de Argentina. Por otro lado, en abril, el total de búsquedas en portales ascendió a 11,6 millones y mostró una caída interanual del 2,5% y de 8,5% mensual.

• Hacia adelante, el panorama es crítico: la situación económica del país ya era muy frágil y la sequía impactó más fuertemente de lo esperado, adelantando el proceso de dolarización de portfolios, típico de los años de elecciones nacionales. Cuán turbulentos sean estos meses y cómo será el impacto en el mercado inmobiliario son dos elementos que dependerán, en definitiva, de la capacidad que tenga el gobierno de conseguir dólares “frescos” para reforzar las reservas internacionales netas y reducir la volatilidad cambiaria, condición básica que requiere el mercado inmobiliario para funcionar.